생애 첫 주택 거주 기간에 관한 연구

Ⅰ. 서론

생애 첫 주택에 대한 주택금융 지원과 관련하여 논의가 한창이다. 생애 첫 주택 마련이 결혼기피현상과 저출산 문제 해결에 있어서 필수불가결한 요소라는 점과 더불어 생애 첫 주택 마련 과정을 통해 사회경제적 지위의 불평등이 대물림된다는 관점에서 생애 첫 주택에 대한 주택금융 지원의 필요성은 전국민적 공감을 얻고 있다. 그러나 그 필요성에 대하여 국민적 공감대가 형성되었다 할지라도, 세부 실행안과 관련하여서는 학계에서의 심도 있는 분석이 선행되어야 할 필요가 있다. 특히 사전적으로 모든 생애 무주택 가구를 주택금융 지원 대상으로 할지, 혹은 선별적으로 지원 대상을 정할지, 그리고 사후적으로 30년 만기 장기 주택금융 지원시 의무 실거주 기간은 어느 정도로 해야 할지 등과 관련하여 많은 논의가 선행되어야 한다. 이러한 인식에 기초하여 본 연구는 2019년과 2020년 주거실태조사 자료를 바탕으로 가구 특성별 생애 첫 주택에서의 거주 기간에 대하여 분석하고, 생애 첫 주택에 대한 주택금융 지원 정책의 함의를 도출하고자 한다.

<그림 1>은 주거실태조사 2020 자료에서 2012년과 2016년에 생애 첫 주택을 마련하였다고 응답한 가구들의 가구주 연령에 따른 도수분포표를 도식화한 것이다. 가는 실선은 2012년과 2016년에 생애 첫 주택을 마련한 가구들의 가구주 연령별 도수분포표를, 굵은 점선은 2012년과 2016년에 생애 첫 주택을 마련한 후, 2020년 조사시점에서 해당 주택에 실거주하고 있는 가구들의 가구주 연령별 도수분포표를 의미한다. 결국 가는 실선과 굵은 점선의 차이가 생애 첫 주택을 마련한 시점으로부터 8년 뒤 그리고 4년 뒤에 해당 주택에 거주하고 있지 않은 가구들을 의미한다.

그림 1. 생애 첫 주택 거주 여부에 대한 도수 분포표(2020년 현재 시점)

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<그림 1>의 왼쪽 그래프를 좀 더 자세히 살펴보면, 2012년 생애 첫 주택을 마련한 가구들 중 45세 이상 가구들의 대부분은 8년이 지난 후에도 해당 주택에 실거주하고 있는 반면, 45세 미만 가구들의 상당수는 2020년 현재 해당 주택에 거주하고 있지 않다는 사실을 알 수 있다. 오른쪽 그래프 역시 2016년 생애 첫 주택을 마련한 가구들 중 40세 이상 가구들은 대부분 4년 후에도 해당 주택에 실거주하고 있는 반면 40세 미만 가구들 상당수가 해당 주택에 거주하고 있지 않다. 상당수 청년층 가구들이 생애 첫 주택에서 4년조차 거주하지 않았거나 혹은 당시 거주할 의사가 없는 주택을 선취매했다는 의미로 해석된다.

본 연구는 <그림 1>을 발전시켜 생애 첫 주택에서의 거주 여부와 기간을 결정짓는 요인들을 규명하고자 한다. 이를 위하여 2019년과 2020년 주거실태조사 자료를 토대로 조사시점으로부터 4년 전, 8년 전, 12년 전에 생애 첫 주택을 마련한 가구들로 구성된 하위표본을 만들어, 2019년 및 2020년 주거실태조사 응답 시점에 해당 주택에 실거주하고 있는 가구들과 그렇지 않은 가구들을 구분 짓는 특성을 분석한다.¹⁾ 더 나아가 본 연구에서는 조사 시점에서 거주 여부뿐 아니라 생애 첫 주택 마련 이후 조사 시점까지 4년, 8년, 12년 동안 지속적으로 거주한 가구들과 그렇지 않은 가구들을 구분 짓는 특성을 중점적으로 분석한다. 마지막으로 강건성 검정에서는 생애 첫 주택 구입 연도와 관계없이 생애 첫 주택에서 거주 기간이 4년, 8년, 12년 이상이거나 혹은 미달되는 것으로 확인되는 가구들로 표본을 확장하여 각 그룹에 속한 가구들의 특성을 분석한다.

앞서 언급한 바와 같이 본 연구는 생애 첫 주택에서의 거주 여부와 거주 기간을 결정짓는 가구 특성을 분석함으로써, 생애 첫 주택 마련을 위한 주택금융 지원 대상을 확정하고 그들에게 적정한 의무 실거주 기간을 설정하는 데 기여하고자 한다. 생애 첫 주택에서의 기대 거주 기간이 매우 짧을 것으로 예상되는 가구들에 대한 장기 주택 금융 지원이나, 그들에 대한 주택 금융 지원 후 장기간 실거주를 강제하는 것은 그리 효율적인 정책은 아닐 것이다.

본 연구의 구성은 다음과 같다. 제 2장은 생애 첫 주택 마련과 관련된 선행연구를 살펴보고, 제 3장은 2019년과 2020년 주거실태조사 자료로부터 연구 목적에 맞는 하위 표본을 구성한다. 제 4장에서는 실증분석 모형을 소개하고 제 5장에서는 추정 결과를 보고한다. 제 6장은 연구 대상이 되는 표본을 확장하여 강건성 검정 결과를 보고하고, 마지막으로 제 7장은 본 연구에서 확인된 실증분석 결과를 바탕으로 정책적 함의를 도출하고 그것의 한계점을 논의한다.

Ⅱ. 선행연구

생애 첫 주택 마련의 결정 요인에 관한 연구는 많이 축적되어 있다. 김근용 외(2007)는 주거실태조사 2006 자료에 기반하여 가구주가 된 이후부터 생애 첫 주택 구입까지 전국적으로는 8.07년, 수도권에서는 7.90년, 광역시에서는 8.60년, 그리고 도지역에서는 7.98년 가량 평균적으로 소요된다고 추산하였다. 소득계층별로는 가구주가 된 이후 생애 첫 주택 마련까지 고소득층은 평균 6.09년, 중소득층은 7.30년, 저소득층은 10.26년 걸린 것으로 나타나 소득계층이 높아짐에 따라 첫 주택 마련까지 기간이 적게 소요됨을 보였다. 이후 마강래·강은택(2011)은 노동패널자료를 이용한 생존분석(survival analysis) 방법으로 신혼부부의 최초주택마련에 평균적으로 약 4.8년이 소요되며, 정규직과 고소득 직종 종사 가구일수록, 그리고 부모의 경제력이 높을수록 생애 첫 주택 마련 기간이 짧아짐을 보고하였다. 최열·이고은(2013)은 생애 첫 주택 마련 시 가구 특성을 분석한 결과 전체 표본의 절반이 가구주 연령 기준 30세∼40세 사이에 생애 첫 주택을 마련하였고, 가구주 학력 수준 등이 생애 첫 주택 구입연령을 유의하게 앞당긴다는 사실을 발견하였다. 한편 이소영·정의철(2017)은 노동패널 자료를 활용하여 청년층 차가 가구의 자가 전환을 분석한 연구에서 차가 거주 가구의 연령이 높아질수록 내 집 마련 시점이 더욱 늦어진다는 임차 가구의 고착가능성을 제기하였다. 그리고 항상소득 및 고등학생 이하 연령의 자녀 여부가 청년층 자가 주택 구입 결정에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 오주한·최열(2018)은 전세자금대출을 받은 후 생애최초 주택구입자금대출을 받은 자료를 통해 생애 최초 주택 구입까지 걸린 기간을 분석하였다. 이 연구에 따르면 연령이 높을수록, 그리고 근로소득자가 비근로소득자에 비해 임차에서 자가로의 전환기간이 각각 1.03배, 2.98배 빠르다는 것을 보였다. 한편 오주한·최열(2018) 분석에서는 소득이 높을수록 임차에서 최초 주택 구매까지 전환기간이 더욱 긴 것으로 나타나 분석의 대상으로 삼고 있는 생애최초 주택구입자금대출이 소득 금액 제한 등 요건에 따라 고소득자보다 저소득자에게 주택 마련의 유인을 제공해 주는 것으로 해석하였다.

앞서 언급한 바와 같이 생애 첫 주택 마련 여부와 시기를 결정짓는 가구별 특성에 관한 연구는 비교적 많이 진행된 반면, 생애 첫 주택을 마련한 이후 실제 해당 주택에 거주하는 기간에 대한 연구는 찾아볼 수 없었다. 해당 주제에 대한 학계에서의 논의가 시급함에도 선행연구가 부재하다는 점에서 출발하여 본 연구는 생애 첫 주택 마련 이후 실제 거주 여부 및 거주 기간에 대하여 분석해 보고자 한다.

Ⅲ. 변수의 생성과 표본 구성

본 논문은 ‘주거실태조사 2019’와 ‘주거실태조사 2020’의 최근 2개년도 자료를 활용한다. 주거실태조사는 주거실태 및 주거복지 소요 등을 파악할 목적으로 국토교통부가 매년 작성하는 횡단면 자료이다. 2006년 최초 조사를 시작으로 2016년까지는 2년에 한번씩 짝수 해에 실시하였으나, 2016년부터는 표본 수도 확장하여 매해 실시하고 있다. 본 연구의 주된 자료가 되는 ‘주거실태조사 2019’의 표본 가구 수는 61,170 가구이고, ‘주거실태조사 2020’의 표본 가구 수는 51,421 가구이다.

2019년과 2020년 주거실태조사에서는 생애 첫 주택에서의 실거주 기간을 조사하지 않는다. 대신, i) 생애 첫 주택 구입 시기와 ii) 현재 거주하는 주택이 생애 첫 주택인지 여부를 묻고, 이와 별도로 iii) 현재 거주하는 주택에서 몇 년째 살고 있는지 묻는다. 이러한 문항을 바탕으로 본 연구에서는 조사 시점으로부터 4년 전, 8년 전, 12년 전에 생애 첫 주택을 구입한 가구들만 선별한 후, 조사 시점에 생애 첫 주택에 거주하고 있는지 여부에 따라 더미변수를 생성하여 종속변수로 활용한다(조사 시점에서의 실거주 여부 더미변수).

그러나 이 더미변수는 특정 시점에 생애 첫 주택을 구입한 후, 4년, 8년, 12년이 지난 시점에도 실거주하고 있는지 여부만 확인할 수 있을 뿐, 본 연구의 주요 주제 중 하나인 생애 첫 주택에서의 실거주 기간에 대한 충분한 정보를 제공하지 않는다.²⁾ 이를 보완하기 위하여 본 연구에서는 조사 시점으로부터 4년 전, 8년 전, 12년 전에 생애 첫 주택을 구입한 가구들 중에서 조사 시점에서 생애 첫 주택에 거주하지 않는 가구들과 조사 시점에서 생애 첫 주택에 4년째, 8년째, 12년째 지속적으로 살고 있다고 응답한 가구들로 하위 표본을 구성하여 4년 이상, 8년 이상, 12년 이상 실거주 여부의 더미 변수를 생성하여 종속변수로 활용한다(일정 기간 이상 실거주 여부 더미변수).

이 밖에 가구주의 학력과 생애 첫 주택 구입 당시 가구주 연령 그리고 생애 첫 주택의 주거면적과 함께, 조사 시점에서의 가구 구성(‘친구’를 제외한 성인 가구원 수, 7세 이하 미취학 아동 수, 그리고 취학 연령 미성년자 수) 및 가구 소득과 부채 등을 변수로 활용한다. 특히 가구 소득의 경우, 수집된 경상소득 자료를 토대로 가구자산 및 학력, 성별 등 가구주 특성을 나타내는 변수를 이용하여 항상소득을 추정한 후 그 때 구해지는 소득 잔차를 예상치 못한 추가적인 소득의 대리변수로 활용한다. 가구 및 가구주의 특성 등을 토대로 기대되는 소득의 추세를 ‘항상소득’이라 한다면, 그 항상소득 추세로부터의 이탈값인 잔차는 그 기대를 벗어난 추가적인 소득이라 해석된다. 생애 첫 주택을 마련한 후 다른 주택으로 이주하게 되는 경제적 이유 중 하나가 예상치 못한 소득의 증가라 한다면, 그것에 대한 가장 적절한 대리변수는 소득잔차라 할 것이다. 따라서 본 연구에서는 생애 첫 주택을 마련한 이후 다른 주택으로의 이주 여부를 결정짓는 주요 변수로 소득잔차를 활용한다.³⁾ <표 1>은 본 연구에서 정의한 변수들의 기초통계량을 요약하여 제시한다. 우선 2019년 표본에서 ‘4년후 실거주 여부’ 더미 변수를 살펴보면, 4년 전인 2015년에 생애 첫 주택을 마련한 가구는 총 1,433가구이며 그 중 81%는 2019년 조사 시점에 생애 첫 주택에 거주하고 있는 것으로 나타났다(거주=1, 비거주=0). 같은 방식으로 전체 표본에서 2011년에 생애 첫 주택을 구입한 946가구로 ‘8년 후 실거주 여부’ 더미 변수를 구성하였고, 이 가운데 69%가 2019년 시점에 해당 주택에 거주하고 있는 것으로 나타났다. ‘12년 후 실거주 여부’ 더미 변수는 2019년 표본에서 2007년 첫 주택을 구입한 846가구를 대상으로 구성하였으며, 이 중 54%가 해당 주택에서 실거주 중인 것으로 조사되었다. 해당 변수들의 2020년 표본에서의 기초통계량은 대체로 유사하다.

하지만 전술한 바와 같이 실거주 여부 더미변수는 조사 시점에 해당 주택에서 거주하고 있는지 여부만 나타내므로, 추가적으로 ‘실거주 4년 여부’ 변수를 구성하여 종속변수로 활용한다. 2019년 표본에 따르면 4년 전 최초 주택을 구입한 가구 중 해당 주택에 거주하지 않는 가구(I=0)와 4년 전 최초 주택을 구입한 가구 중 해당 주택에 4년째 지속적으로 거주하고 있는 가구(I=1)의 합은 1,414가구이며 이 중 80% 정도에 해당하는 가구들이 후자에 속하는 것으로 나타났다. ‘실거주 8년 여부’와 ‘실거주 12년 여부’ 변수도 같은 방식으로 구성하였으며, 8년 연속 생애 첫 주택에 거주하는 가구는 906가구 중 68%, 12년 연속 생애 첫 주택에 거주하는 가구는 819가구 중 52%인 것으로 나타났다. 2020 자료에서 동일한 변수를 구성한 결과, 생애 첫 주택에 4년 연속으로 거주하는 가구는 981가구 중 84%, 12년 연속으로 거주하고 있는 가구는 742가구 중 51%로 나타났는데, 위에서 구성한 ‘8년 후 실거주 여부’ 및 ‘12년 후 실거주 여부’ 변수의 관측치와 동일하게 나타나 2020년 표본에서 2008년, 2012년, 2016년에 생애 첫 주택을 구입했다고 보고한 모든 가구가 구입 직후 해당 주택에 입주하여 조사 시점까지 실거주하고 있는 것으로 조사되었다.

2019년 표본에서 생애 첫 주택 구입연령은 평균 40.86세로 나타났으며, 2020년 표본에서는 41.41세로 크게 다르지 않았다. 생애 첫 주택 전용면적은 2019년 표본에서는 평균 74.42m², 2020년 표본에서는 평균 75.76m²으로 나타났다.

한편 본 연구에서 가구의 소득, 자산, 부채는 로그를 취하여 변수로 사용함에 따라, 해당 변수의 값이 0인 경우 로그 변환 과정에서 결측치로 처리되었으며, <표 1>에서는 이 결측치를 제외한 표본의 기초통계량을 제시하였다. 특히 가구 자산 변수의 경우 현실에서는 이 값이 음수로 나타날 수 있으나, 주거실태조사 자료에서는 자산이 0보다 작거나 같은 경우 0의 값으로 코딩된 것으로 보인다. 또한 가구부채의 경우 상당수의 가구들이 가구부채가 0원이라고 응답함에 따라 상당히 많은 결측치가 발생하였다.

IV. 분석 방법

생애 첫 주택에서의 실거주 여부와 그 기간은 예상치 못한 소득 변화에 가장 큰 영향을 받을 것으로 기대된다. 이를 토대로 본 연구에서는 인적자산과 비인적자산 등을 이용하여 가구별 항상소득의 추세를 추정하고 그 추세선으로부터의 이탈값인 소득잔차를 구하여 생애 첫 주택 구입시 예상치 못한 추가적인 소득의 대리변수로 활용한다.

일반적으로 가구별 항상소득은 가구주의 학력, 연령 및 성별 그리고 가구내 성인 가구원 수와 7대 광역시 거주 여부 및 각 가구의 자산 규모 등으로 결정된다고 가정한다. 이를 토대로 가구 특성별 항상소득을 구하기 위하여 주거실태조사(2019, 2020) 표본별로 다음과 같은 회귀식을 추정한다.

<식 1> 좌변의 I_i는 i가구의 경상소득을, lnI_i는 경상소득의 로그변환 값을 의미한다. <식 1> 우변의 lnA_i는 i가구의 자산의 로그변환 값을 나타내며, E_i는 i가구의 가구주 학력을, sex_i는 i가구의 가구주 성별을, 그리고 age_i는 i가구의 가구주 연령을 나타낸다. 또한 C_i는 i가구가 7대 광역시에 거주하는지에 관한 더미변수를 의미하며, NA_i는 i가구의 성인 가구원 수를 나타낸다. 학력, 성별, 연령 등 변수는 i가구의 인적자산 소득에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 우변 마지막의 ε_i는 오차항을 의미한다. 회귀분석을 통해 <식 1>을 추정하여 각 가구의 조사시점에서 소득잔차$\left({\widehat{\epsilon }}_i\right)$를 구한 후, 이를 각 가구의 (기대) 항상소득을 넘는 추가적인 소득의 대리변수로 활용한다. 소득잔차$\left({\widehat{\epsilon }}_i\right)$는 다음 <식 2>를 통해 구한다.⁴⁾

생애 첫 주택에서의 거주 여부 및 거주 기간은 생애 첫 주택 구입 당시 가구주 연령과 학력 외에도 가구 구성, 가구 소득과 부채, 그리고 생애 첫 주택의 전용면적 등에 영향을 받을 것으로 예상된다. 따라서 <식 2>를 통해 추정한 소득잔차와 다른 독립변수들을 활용하여 실거주 여부의 확률로 구성된 <식 3>의 로지스틱 회귀분석 모형을 추정한다.

<식 3>의 좌변에 있는 y_i∈{0,1}는 실거주 여부와 관련된 더미변수를 의미한다. <식 3>의 우변에 있는 ${\widehat{\in }}_i{}_i$는 조사 시점에서의 소득잔차를, ${\widetilde{age}}_i$는 생애 첫 주택 구입 시점의 가구주 연령, S_i는 생애 첫 주택의 전용면적을, E_i는 가구주 학력을, NK_i는 가구 내 미취학 아동 수를, NS_i는 가구 내 취학상태 미성년자의 수를 의미한다. 이러한 독립변수들과 더불어 모형에 따라 가구 부채의 로그 변환 값(lnD_i)을 추가하여 분석한다⁵⁾.

V. 추정 결과

VI. 강건성 검정

VII. 결론

본 연구는 주거실태조사(2019, 2020) 자료를 활용하여 일정 기간 후 생애 첫 주택에 거주하고 있을 확률과 일정 기간 동안 생애 첫 주택에 거주할 확률에 대하여 다음과 같은 사실을 밝힌다. 첫째, 생애 첫 주택 마련 연령이 높을수록, 생애 첫 주택의 전용면적이 넓을수록 일정 시간 뒤 생애 첫 주택에 거주하고 있을 확률이 높고, 생애 첫 주택 거주 기간을 늘린다. 둘째, 가구주 교육 수준이 높을수록, 그리고 예상치 못했던 추가적인 소득이 클수록, 생애 첫 주택 거주 기간은 단축된다. 셋째, 가구 부채의 증가는 생애 첫 주택 거주 확률과 거주 기간에 악영향을 끼친다. 이는 거액의 주택담보대출이나 전세 보증금을 받아 생애 첫 주택을 마련한 가구들은 일정 기간 후 실거주할 확률이 낮거나 혹은 일정 기간 거주하기 어렵다는 뜻으로 해석된다.

이러한 분석 결과는 생애 첫 주택 마련을 위한 주택금융 지원에 대하여 보다 정교한 접근을 요구한다. 가령 젊은 고학력 신혼부부에게 현재 소득이 크지 않다는 이유로 생애 첫 주택으로 전용면적이 작은 집을 장만할 수 있도록 전폭적인 주택담보대출을 지원해주는 것이 사회적으로 효율적인지 의문이다. 가급적이면 그들에게는 전세자금대출을 지원해주고 내집 마련은 가구 소득이 좀 더 올라가고 아이들도 성장하여 좀 더 전용면적이 넓은 집을 마련하고자 할 때 생애 첫 주택자금대출을 지원해 주는 방안이 더 효율적일 것이다. 부동산 시장 전체를 놓고 볼 때도, 보다 좋은 주거 환경에 내 집 마련을 위해 좀 더 기다릴 수 있는 청년층에게 당장 주택담보대출을 지원하는 것보다는, 아이들이 성장하고 자신의 소득이 증가할 때가 되면 충분한 주택금융 지원을 약속하는 방향으로 과열된 주택 매수세를 진정시킬 필요가 있다.

시야를 좀 더 확대하여 생각해보면, 생애 첫 주택을 구입하는 주 연령대인 30대 청년층 가구들에서 생애 첫 주택 구입으로부터 일정 기간 경과 후 해당 주택에 실거주하고 있는 가구 비율이 높지 않았다는 사실로부터 더 큰 시사점을 얻는다. 즉, 최근 몇 년간 주택시장의 불안 요인으로 작용하던 청년층의 ‘패닉바잉’과 ‘영끌바잉’은 청년 무주택 가구들의 주거 불안정과 주택 가격의 불안정에 기인한 측면이 크고, 그러한 청년층의 ‘패닉바잉’은 다시금 주택 가격을 불안정하게 만들고, 청년층 무주택 가구들의 주거를 더욱 불안정하게 만들었다. 지금부터라도 이를 바로잡기 위해서는 더 이상 주택 가격이 상승하지 않을 것이라는 기대감을 주고, 청년층 무주택 가구들이 주거 불안에 시달리지 않고 안정적으로 자산을 축적할 수 있도록 돕는 길이 주택시장 정상화의 길일 것이다.

마지막으로 주거실태조사(2019, 2020) 자료는 생애 첫 주택의 입주일과 퇴거일에 관한 문항이 없어 생애 첫 주택에서의 정확한 거주 기간을 파악할 수 없다는 한계가 있다. 특히 생애 첫 주택을 구입한 시점과 생애 첫 주택에 입주한 시점의 차이가 분명히 존재하기 때문에 본 연구에서는 이를 표본 구성에 변화를 줌으로써 간접적으로 보완하는 방법을 선택하였다. 향후 생애 첫 주택의 구입 시점과 입주 시점을 정확히 파악할 수 있는 자료가 있다면 그것에 기반한 후속 연구를 기대한다. 또한 주거실태조사에서는 생애 첫 주택과 관련 전용면적만 조사하기 때문에 본 연구에서는 생애 첫 주택의 건축연도나 그 밖의 중요한 정보를 활용하지 못하였다. 이 역시 좀 더 자세한 자료에 기반한 후속 연구를 기대한다.