| CASE 1: 성장이 없음을 가정[내부유보금=0, D1=AFFO1] E = D 1 r − g E = ( 1 − p ) A F F O 1 r − g E | • 리츠는 수동적(passive)이고 도관체적(pass-through)인 성격이 강함• 배당성장률(gE)는 현재 부동산의 EBTCF 성장률을 의미함 |
| CASE 2: 내부유보를 통한 재투자 가정, 성장기회가 없음 E = D 1 r − g = ( 1 − p ) A F F O 1 r − g = A F F O 1 r − g E 0 < p < 1 g = g E + p ( r − g E ) = g E + p y E | • 리츠는 매년 AFFO의 p%를 재투자함(D1<AFFO)• 리츠가 현재 부동산과 동일한 시장가치의 부동산을 취득하며, 이를 위해 내부유보금과 부채를 활용한다고 가정(D/E 비율은 동일)⇒ 리츠의 주식가치는 CASE 1과 동일함• 배당성장률(g)는 EBTCF 성장률(gE)을 초과하나, 리츠의 주가수익 비율(P/E 비율)은 CASE 1과 동일함 |
| CASE 3: 재무적인 확장과 성장기회가 있음 E * = E + N P V ( g r o w t h o p p o r t u n i t i e s ) E * = ( 1 − p ) A F F O 1 r − g + N P V = A F F O 1 r − g E + N P V E * = D 1 r − g * = ( 1 − p ) A F F O 1 r − g * | • 리츠는 NPV > 0인 투자기회를 포착하여 투자할 능력이 있음. 즉, 주식시장과 사적부동산시장에서 차익거래를 실현할 수 있음• g*는 GGM 모형의 성장률과 긍정적인 NPV 성장 기회로 인한 AFFO의 성장률을 통합한 개념임(g* > g)• Case 3의 주가수익 비율은 Case 1과 Case 2의 주가수익 비율보다 큼 |