| Step #1 | • 임대료, 점유율, 자본구조, 부동산 개발 및 취득 등에 관한 기본적인 가정을 수립하고, 향후 5년 동안 리츠에 투자한 투자자에게 지급되는 현금흐름(CAD)을 추정함. |
| Step #2 | • CAPM 모형을 통해 할인율(무위험수익률+리츠의 리스크 프리미엄)을 추정함.• 리츠에 내재된 리스크 프리미엄을 측정하기 위해 전체 리츠의 리스크 프리미엄을 섹터별 리츠의 β에 곱하여 구함.• 베타의 경우, 섹터별 가중평균된 unleverged β를 구한 후 리츠의 자본구조 변화를 반영하기 위해 조정된 leverged β를 산출함.CAPM 모형: re=rf+β(rm–rf)re: 리츠의 자기자본비용(할인율) rf: 무위험수익률rm: 리츠 지수의 수익률β: 베타 rm–rf: 시장 리스크 프리미엄β=unlevered 리츠의 β×(1+부채/자기자본비율) |
| Step #3 | • 리츠의 CAD에 대한 현재가치를 구하기 위해 5년 동안의 현금흐름을 할인함. |
| Step #4 | • 5년 시점에서 리츠의 매각 시 복귀가치를 계산함. 복귀가치는 4년 시점의 CAD 추정치에 성장률을 적용하여 5년 시점의 CAD를 추정한 후 이를(할인율-성장률) 또는 최종 자본환원률로 나누어 산정함.- 이 경우, CAD의 성장률은 ROE(Return on Equity)에 (1-배당성향)을 곱하여 계산하며, 만약 계산된 CAD의 성장률이 장기 기대인플레이션보다 작다면 장기 기대인플레이션을 성장률로 적용하고, 5년 시점의 복귀가치는 할인율을 적용하여 현재가치화 함. |
| Step #5 | • 리츠의 CAD 현금흐름에 대한 현재가치와 복귀가치의 현재가치를 합산하여 리츠 주식의 최종적인 평가가치를 구함 |